南宁信息港

当前位置:

抑制资产泡沫景粼原著迎来投资时机

2019/08/16 来源:南宁信息港

导读

抑制资产泡沫 景粼原著迎来投资时机政府要再一次对房地产下手,展开宏观经济调控的举措。而这一次,中央、地方、证监会、银监会齐出手,抑制资产

抑制资产泡沫 景粼原著迎来投资时机

政府要再一次对房地产下手,展开宏观经济调控的举措。而这一次,中央、地方、证监会、银监会齐出手,抑制资产泡沫的决心不可谓不坚决。然而四大利空袭击,谁会成为其中的受益者?

中央、地方、证监会、银监会齐出手, 联合抑制资产泡沫

7月26日,中共中央总书记习近平主持召开中共中央政治局会议,分析研究了当前经济形势,部署下半年经济工作。其中首次提到“抑制资产泡沫”的说法。

其导火索可能是近日颁布的一份报告——《2016年第二季度全国城市地价监测报告》。这份报告由国土部下属部门中国土地勘测规划院发布,报告显示,截至2016年6月30日, 2016年二季度各地上报异常交易地块75宗,其中一线城市18宗。这些异常交易地块中,成交单价创新高的11宗,较上一季度翻番,是2014年以来,单价创新高地块出现多的季度。

所谓的“异常交易地块”,正是一般人口中的“地王”。为什么地王会如此集中的出现?又为什么引起政府如此大的反映?

其一在于,随着其他理财产品收益下降、风险加大,全国多数地区取消限购、限贷,资本的避险性和逐利性促使大量资金进入地产市场,尤其是一季度央行再次降准,流动性进一步释放,房企因此资金充沛,拥有拿地的资本条件。

其二在于,在热点区域销售良好的情况下,房地产开发企业的补充库存需求不断增加,充足的资金又撑高了对高地价的承受能力,因此进一步带动了热点城市房价上涨。根据某机构对全国100个城市新建住宅的全样本调查数据,2016年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为12009元/平方米,环比上涨1.63%,涨幅较上月扩大0.31个百分点。其中,北京、上海等十大城市7月份(新建)住宅均价为22945元/平方米,环比上涨2.20%

,涨幅较上月扩大0.68个百分点。而这显然有违政府抑制刚需产品房价的初衷。

因此,中央政治局要“抑制资产泡沫”。这是由于房地产业成本高,抑制了其他一些行业的发展,也攫取了其他一些行业的利润。近日,中央、地方、证监会、银监会已经四方联手,用“釜底抽薪”的方式改变房企抢地的现状。

房企拿地困难 一线城市或将进入“库存荒”

在四方联合的抑制手段中,证监会提出的“房屋再融资不能用于拿地还贷”,成为抑制房企资金来源的步。

7月28日,证监会在保荐机构专题培训会上透露,上市公司再融资审核新增内容包括,不允许房企通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

对于上市房企而言,通过公开发行和非公开发行进行再融资的渠道被收紧,房企想从资本市场低成本“补血”变得困难。

与此同时,银监会的《商业银行理财业务监督管理办法(征求意见稿)》已经下发至各银行,这个文件通过加强银行风险管理,直接影响开发商拿地资金的灵活性。其一旦实施,开发商拿地的资金便少了来自银行的那部分,并且贷款利率进一步变高。

包括地方收紧房贷等政策,在中央定调下,房企下半年拿地将会明显受到抑制。

然而,与之相反的是,一线城市的需求量在下半年却看涨。7月31日,某房地产研究院发布的全国70大城市住宅库存报告指出,当前一线城市库存规模继续下滑、去库存周期继续加快。

中原地产数据显示,截至目前,今年北京土地市场成交刷新历史值。月,北京仅成交7宗住宅用地,供应的规划建筑面积仅105万平方米。按照北京市2016年国有建设用地供应计划,土地供应总量为4100公顷,其中住宅用地1200公顷,当下土地供应仅完成不到全年的10%。

在四方联合进一步抑制房企拿地的情况下,北京、上海等一线城市土地供应将持续减少,或将提前进入“库存荒”。

抑制之下 高端市场迎来投资时机

土地供应不足与房价上涨加速,似乎有着天然的逻辑合理性。北京市房地产业协会秘书长陈志表示,按照对现有供应规模的推算,以及相关政策思路的要求,土地供应下降有其合理的一面。但对于略显“饥渴”的北京楼市来说,问题有可能变得愈发严重。

其中,北京市高端住宅需求量的上涨,主要体现在朝阳区。2015年末,北京市常住人口2170.5万人,比上年末增加18.9万人,其中,常住外来人口822.6万人,比上年末增加3.9万人,而朝阳区和海淀区均超过300万常住人口,其中朝阳区人口流入量、人口数量多。

人口增长导致新增购房需求急剧上升。而北京朝阳区同时也是北京高收入人群集中的区域。近10年来朝阳区GDP年均增长16.2% 位居全市首位。据了解,北京朝阳区级财政收入多年来稳居北京全市首位,2011年达到316.8亿元,投资、消费总量分别占全市19.9%和23.9%,实际利用外资、进出口总额均占全市的40%以上。

相关数据显示,朝阳区房价一度涨幅5年间超过了北京平均房价,这也导致了朝阳区的高端住宅需求量始终呈上升趋势。而当北京面临“土地荒”的同时,又受到四方联合抑制房企拿地的政策影响,其供应侧将更加吃紧。

从周期上计算,高端住宅开发及销售周期均比刚需住宅要长,开发商从拿地到设计定案、施工、销售,通常周期在一年以上。因此,以2016年下半年开始计算,由于截止在年底并无预计的可供应土地,因此北京高端住宅市场至少面临1年半以上的供应短缺。

因此,如北京朝阳区这样人口数量大、高收入人群集中的区域,在现阶段便迎来了投资时机。在未来至少一年半、预计二至五年的时期内,朝阳区高端住宅供应只减不增,没有库存补充,因此供需失衡导致的房价上涨非常可观。

抓住土地发展红利 谨慎选择投资产品

在中央抑制资产泡沫的号召下,地方限贷等调节手段已再次显露峥嵘。7月28日,北京传来另一个重磅消息,在北京购买二套非普通商品住房首付比例上调了。未来,买房成本将越来越高,不仅房子价格节节攀升,房贷利率也不再无底线下降了。

由于限贷均在二套房及以上做文章,因此投资高端房产,也需要更加谨慎的选择。其中,遵循几个基本原则,能够更好的实现投资功能。

首先在于选择土地红利区域,以朝阳区为例,目前望京土地供应已经为零,在望京CBD、老牌高端住区“中央别墅区”正中,孙河板块作为政府统一提前规划的低密住区,享受土地从C级土地到G级土地提升红利,地段价值将大幅度提升。目前,此区域内已经有龙湖、泰禾、中粮、首开、保利等众多开发商入驻。

其次,尽可能选择区域内具有代表性的产品。从孙河板块来看,区域内规划了10万平米湖景公园,北侧两块土地中,一块已经被首开、保利、平安、龙湖取得,并在今年7月正式推出别墅产品“景粼原著”。作为区域内的独院产品,其样板示范区开放以来便一直保持单周千人到访的记录,吸引了北京众多的高端投资客群,其投资价值颇为可观。也被大家称为北京居所别墅顶豪。

从开发商的运营策略来看,高端项目的操作周期普遍较长,因此未来高端项目的供应缺口不可避免。有专业人士预计,如景粼原著这样占据土地红利的同时,又独占区域内核心位置的产品,未来单价或将攀升至20万/平方米以上。同时,区域内其他项目如中粮瑞府、首开琅樾等也同时在提高售价。

对于当前过热的市场,四方联合抑制政策,将对刚需类产品起到一定的作用,但对于更加市场化的高端楼市,则反而会推动其价格的上涨。因此,高端楼市迎来的投资时机,将在2016年8月之后愈加明显。

朝阳北京壹号别墅区,居所别墅顶豪——景粼原著

: 转62479

地址:朝阳区京密路与顺黄路交叉路口往西200米

郑州牛皮癣好的医院
慢性支气管炎食疗
郑州医院治疗牛皮癣费用高吗?
标签

友情链接