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房价飙升背后的行政力量地方政府是最大操盘

2018-10-11 19:08:12
倒杆花椒苗价格女装原单尾货房价飙升背后的行政力量 地方政府是最大操盘手

上周,北京市国土局临时取消了北京市朝阳区一个地块的竞拍,这还是北京土地供应实行“招拍挂”以来的第一次。此前一个星期,国务院公布了旨在调控房地产的“国六条”防水剂,北京因为房价涨势之快,也被看作调控的重点城市之一。

这个位于北京市东四环的地块还没有开始现场竞拍,就已经创下了一个纪录。原本3.2亿元的底价,在书面竞拍中已经被抬升到5亿元。

这是一个好消息,也是一个坏消息。土地出让所得对政府来说是一笔可以派上大用场的收入。但是现在,在地产调控第二轮风暴渐进之时,地方政府会做出怎样的反应?

北京只是一个缩影废纸打包机。实际上,在房价一路高涨的过程中,地方政府的身影一直隐现于其中。一位市场人士说,地方政府是房地产市场上最大的操盘手,它的筹码就是土地。

谁能看清楚,地方政府在这个被看作国民经济重要支柱的产业上到底有多少利益?在这个链条上又潜藏着多少风险?

一个扭曲的利益链

“吃饭靠财政,建设靠国土”,这种现象是现行城镇土地出让制度的基础,又是城市化快速发展的阶段下特有的。中国社科院博士王小映说。

王小映参加了国务院发展研究中心的一项关于中国土地政策的调研。他说,经营城市,意味着对土地市场要进行细分。有两个水池,一个水池蓄水,一个池子放水。放水有两个水龙头,一个放的是低价供应的工业用地,甚至有的工业用地低于市场价就供应出去了。另一个是招拍挂供应,“这部分地就直接体现了土地经营的收益”。

他说,地方政府的土地经营是由各地设立的土地储备中心或者政府控股的投资公司来运作的。经过7-8年的发展,全国各地土地经营已形成相对统一的模式。

本报记者在多个城市所做的调查表明,为了招商引资,工业用地基本上是微利甚至低于成本价供应。在佛山,工业用地协议转让价在30万-40万元/亩,5通一平的地价收购与整理成本约20万/亩。无锡新区对投资商承诺的是9通一平,每亩用地成本超过20万,而协议转让工业用地地价平均仅为12万/亩。

而在城市土地实际消化使用中,非经营性用地,包括工业用地、路桥、公园等市政配套项目用地占了绝大部分比例。在深圳,储备用地供应中,每年只有约3成是商业用地。国家发改委宏观经济研究院区域经济室主任高国力认为,在很多城市,大部分土地亏本或无利润“经营”,那么占小部分的商业用地价值最大化就是自然的逻辑。

在浙江绍兴市袍江工业区,2000年才开工建设的工业用地价格一般在5万-6万元/亩,现在涨到15万-25万元/亩,区内1/3的土地用于商贸,约20平方公里,目前拍卖的面积总共是249.8公顷,平均每亩超过100万元,收入约37亿元。佛山市国土局土地市场管理科科长陈畅说,佛山市商业用地出让价格目前已经达到130万-270万元/亩。

“‘8·31’之后,商业用地实行招拍挂,这一环节看似市场化运作,但是,在土地经营整个流程中非市场化因素很多,这导致政府利用商业用地招拍挂这个市场化出口尽量多的获利。”高国力说。

或许不难理解,在北京、上海、深圳、杭州等资金聚积较多的城市,天价地块不断拍出。今年4月份,北辰集团以11.5亿元的价格拿下了北京市海淀区的一块地。业内人士计算,该地块的楼面价格每平方米近4900元,建成后,每平方米近万元,而周边普通住宅均价不过6000元左右。

这也使很多市场人士把房地产价格上涨归咎于地方政府。

地方政府的利益

实际上,土地出让收益已经成为地方政府预算外的最大一笔收入。而与此相关的房地产税收,也成为地方政府财政收入的最大来源之一。根据国土资源部的数据,2005年,全国共出让土地面积16.32万公顷,出让价款5505.15亿元。其中,招拍挂出让面积虽然只有5.72万公顷,但出让价款却达到3920.09亿元,占总收入的七成以上。

王小映说,土地出让金收益大部分用于城市基础设施建设以及土地储备自身所需资金。北京市发改委公布的规划显示,2005年,北京市政府投入175亿元在固定资产上,主要是大型基础设施建设,在资金来源中,土地批租收益111亿元,占63%。

2005年,北京在基础设施上的投入超过610亿元,增长了31%,这与土地出让收益的递增不无关系。问题是,如果没有土地出让收益,北京基础设施投资谁来补缺?

除了将土地储备逐渐转化为土地经营战略而有自身经营性盈亏平衡需求之外,土地经营环节所产生的出让金收益、土地融资所带来的巨大资金对城市建设的支撑作用也是商业用地出让价格不断走高的原因。

土地出让收益对城市基础设施的关键支持作用是一个普遍现象。2003年上海出让金收益191.7亿元,2004年深圳国土基金总收入128.46亿元,2004年仅北京昌平区土地出让金收入30.8亿元。这些资金全部上缴财政,用于城市基础设施建设和土地开发。

也正因为如此,土地经营背景下的房地产业的发展成为各个地方最活跃的产业之一。房地产业的投资对地方固定资产投资起到极大的拉升作用,另外常州化妆培训,包括土地税收,以及建筑业、房地产业多个环节的税费直接由地方政府享有,从而直接提高了地方财政的收入。

根据央行公布的区域金融运行报告,2005年,房地产业已经超过居民

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